BDO Podatki i Rachunkowość nr 6 (20) Czerwiec 2009
A A A
Wynajmowanie budynku produkcyjnego(Autor: Tomasz Krywan, Źródło: Vademecum Głównego Księgowego )
Pytanie
Na podstawie umowy najmu wynajmuję budynek produkcyjny dla potrzeb prowadzenia mojej działalności. Za zgodą właściciela budynku dokonałem rozbudowy tego budynku celem dostosowania go dla potrzeb prowadzonej przeze mnie działalności gospodarczej. W moich księgach potraktowałem to jako inwestycję w obcych środkach trwałych. Od poniesionych wydatków na rozbudowę odliczyłem podatek VAT. Po zakończeniu rozbudowy przyjąłem budynek do środków trwałych i rozpocząłem jego amortyzację. Obecnie właściciel budynku poinformował mnie o zamiarze sprzedaży budynku. Jakie w tej sytuacji grożą mi konsekwencje podatkowe?
Odpowiedź
Odpowiedź zależy od tego, który z trzech możliwych scenariuszy wystąpi we wskazanej sytuacji. Szczegóły znajdują się w uzasadnieniu.
Uzasadnienie
Jak wynika z treści pytania, właściciel wynajmowanego przez Pana budynku zamierza go sprzedać. W związku z tym warto przytoczyć treść przepisów art. 678 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.) - dalej k.c. I tak, zgodnie z art. 678 § 1 k.c., w razie zbycia rzeczy najętej w czasie trwania najmu nabywca wstępuje w stosunek najmu na miejsce zbywcy; może jednak wypowiedzieć najem z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia. Z kolei art. 678 § 2 k.c. stanowi, że uprawnienie do wypowiedzenia najmu nie przysługuje nabywcy, jeżeli umowa najmu była zawarta na czas oznaczony z zachowaniem formy pisemnej i z datą pewną, a rzecz została najemcy wydana.
W konsekwencji w przedstawionej sytuacji możliwe są trzy scenariusze. Po pierwsze, sprzedawca budynku (obecny wynajmujący) przed sprzedażą budynku wypowie umowę najmu. Po drugie, że umowę najmu po sprzedaży wypowie nabywca budynku. Po trzecie, że umowa najmu nie zostanie wypowiedziana. W ostatnim przypadku sprzedaż budynku nie wywoła dla Pana żadnych skutków, w szczególności nie będzie konieczne zaprzestanie amortyzacji inwestycji w obcym środku trwałym.
Zaprzestanie amortyzacji będzie natomiast koniecznie w przypadku dwóch pierwszych scenariuszy (w związku z zaprzestaniem używania tej inwestycji na skutek opuszczenia budynku). Co gorsza, niezamortyzowana wartość tej inwestycji nie będzie mogła zostać zaliczona do Pańskich kosztów uzyskania przychodu. Jak czytamy w postanowieniu Naczelnika Podkarpackiego Urzędu Skarbowego w Rzeszowie z dnia 26 stycznia 2006 r. (PUS.I/423/80-2/05, http://sip.mf.gov.pl/sip/) „strata z tytułu niezamortyzowania części nakładów poniesionych w obcym środku trwałym mieści się w granicach ryzyka gospodarczego, które przedsiębiorca musi brać pod uwagę kształtując tak, a nie inaczej bieg swoich interesów. W świetle przedstawionego stanu faktycznego sprawy i wskazanych przepisów prawa omawiana strata - niezamortyzowana część inwestycji w obcym środku trwałym nie może być zaliczona do kategorii kosztów uznanych za koszt uzyskania przychodów".
Jednocześnie pragnę wyjaśnić, że w żadnym z przedstawionych scenariuszy nie będzie konieczne korygowanie zaliczonych do kosztów uzyskania przychodów odpisów amortyzacyjnych od przedmiotowej inwestycji w obcym środku trwałym. Jeśli chodzi o odliczony podatek VAT przy zakupach towarów i usług dotyczących tej inwestycji, to pragnę wyjaśnić, że w przypadku dwóch pierwszych scenariuszy konieczna może być korekta części odliczonego podatku (gdyż zwrot budynku stanowić będzie czynność niepodlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT, a w konsekwencji konieczne będzie przyjęcie, że dalsze wykorzystywanie inwestycji wiąże się wyłącznie z czynnościami niepodlegającymi opodatkowaniu - zob. art. 91 ust. 6 pkt 2 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, Dz. U. Nr 54, poz. 535 z późn. zm. - dalej u.p.t.u.). Będzie tak, jeśli przedmiotowa inwestycja w obcym środku trwałym stanowi środek trwały podlegający korekcie rozłożonej w czasie (a więc - przy założeniu, że chodzi o inwestycję dokonaną po 1 czerwca 2005 r. - jeżeli jego wartość początkowa przekracza 15.000 zł - zob. art. 91 ust. 2 u.p.t.u.). Obowiązek dokonania takiej korekty wynika z przepisów art. 91 ust. 4-6 u.p.t.u., co potwierdzają organy podatkowe w udzielanych wyjaśnieniach.
Tytułem przykładu wskazać można interpretację indywidualną Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 3 stycznia 2008 r. (IPPP1-443-529/07-4/MP, http://sip.mf.gov.pl/sip/) w której czytamy, że „z przedstawionych przez wnioskodawcę okoliczności wynika, że Spółce przysługiwało prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony od nakładów inwestycyjnych poniesionych w związku z adaptacją lokalu, a następnie w wyniku rozwiązania umowy najmu lokalu prawo to ustało. W związku z powyższym Spółka zobowiązana jest do dokonania korekty odliczonego podatku od towarów i usług wynikającego z nabycia towarów i usług związanych z przedmiotową inwestycją".
Korekta podatku odliczonego nie będzie jednak konieczna, jeżeli właściciel (nowy lub przyszły) zwróci Panu nakłady poniesione na przedmiotową inwestycję. W takim przypadku dojdzie bowiem - jak się przyjmuje - do podlegającego opodatkowaniu według stawki podstawowej 22% świadczenia usługi (zob. przykładowo interpretację indywidualną Dyrektora Izby Skarbowej w Bydgoszczy z dnia 1 lipca 2008 r., ITPP1/443-325/08/KM, http://sip.mf.gov.pl/sip/) a w konsekwencji będzie mogło zostać przyjęte, że dalsze wykorzystywanie przedmiotowej inwestycji związane jest z czynnościami opodatkowanymi (zob. art. 91 ust. 6 pkt 1 u.p.t.u.). Tomasz Krywan Autor współpracuje z Vademecum Głównego Księgowego, ABC Wolters Kluwer Polska. << powrót zobacz także artykuły |
|
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
